GPI成功收购德州医学中心高层豪华公寓

休斯顿房地产投资公司GPI经过多轮角逐，在众多竞争者中脱颖而出，以6600万美元价格于9月成功收购位于休斯顿德州医学中心的11层A+级豪华公寓——South Main Building。这是GPI创建以来完成的第29个公寓整体收购项目，以及包括酒店、油田、土地投资在内的第38个投资项目。

South Main Building项目外观

项目位于德州医学中心核心区域

South Main Building建于2019年，设计一流、质量上乘，装饰豪华。其星级酒店般的大厅设计，使人刚入门即有宾至如归的亲切感和舒适感。五楼的度假村式高级泳池、视野开阔的露天烧烤区、宽敞明亮的健身房，配有电视、酒吧、咖啡吧的住户俱乐部，以及公寓内部用心筑造的高档设计，全面满足了租户对现代品质生活的需求。

South Main Building大堂

5楼露天泳池休闲区

健身房

住户俱乐部

会议室

强劲的市场需求

South Main Building所在的德州医学中心是全世界最大的医学中心，这里集中着全美60多家著名医院和医学院，以及全世界最大的癌症医院和儿童医院。由此形成的蔚为大观的医疗建筑群，不仅是休斯顿闻名全球的能源之外的第二天际线，也是休斯顿的三大经济支柱之一。

德州医学中心共有10万多名医疗从业人员，每年收治病人多达1000多万。目前正在紧锣密鼓进行的大规模扩建，包括投资18亿美元的德州医学中心第三期扩建工程TMC3，10亿美元的Levit Green以及5.5亿美元的Texas A&M Innovation Plaza等工程都已破土动工，初具规模。这些工程完成后，预计将创造26000个永久性高收入工作岗位。按照每新增4个工作岗位会增加一个租房需求的数据统计，大约会产生6500个新的租房需求。

GPI投资团队的调查发现，受这两年疫情影响，医学中心地区今后两年内建成的出租公寓仅507个单元，两年内规划建造的只有1913个单元，远远低于可预见的大幅增加的租房需求。供求之间的悬殊差距，保证了位于德州医学中心的South Main Building公寓未来出租率与租金收入的进一步提升。

TMC³渲染图

TMC³施工实景图

Levit Green渲染图【左】& 实景图【右】

Texas A&M Innovation Plaza渲染图【左】& 实景图【右】

远低于重置成本的收购价格

South Main Building的收购价格远低于重置成本是GPI投资团队决策收购的另一重要原因。

South Main Building于2017年设计动工。自那时起，德州医学中心的周围土地价格随着TMC3扩建工程的顺利发展而不断上涨，一地难求。全球供应链紧张和居高不下的通货膨胀也使建筑成本持续上升。GPI投资团队的调查统计表明，在休斯敦建造一个类似的高层公寓的成本已达每平方英尺441美元，而本项目的收购价格仅为每平方英尺342美元，低于重置成本22.50%。收购价格的优势保证了项目未来的增值潜力。

4.25%的贷款利率

在美联储日趋激进的加息政策下，美国国债遭受了四十年以来最严重的抛售潮，美债收益率飙升至十多年新高，商业房地产的抵押贷款利率也水涨船高，一路走高。令人惊奇的是，在信贷风险溢价大幅升高的市场恶化情况下，GPI团队却为South Main Building申请到了低至4.25%的固定利率贷款，比市场上同类抵押贷款6.00%的利率低了将近30.00%。

这一不可思议的低利率贷款，既说明在银行看来South Main Building确实是一个风险很低的优良资产；也表明了GPI团队在过去十几年中积累的无可比拟的良好信用。在过去几十个项目的融资贷款中，GPI与房利美，房地美等抵押贷款银行，与摩根士丹利等投资银行，与国泰等上市商业银行，与英国的巴克莱银行，日本的三菱银行等国际银行巨头都建立了良好的合作关系。

抗经济衰退风险的项目优势

做好风险控制，保证投资安全，是任何投资的重要一环，也是GPI团队此次收购South Main Building项目的首要考虑因素。美联储大幅加息抑制通胀，引发了经济衰退风险，而医疗行业被普遍认为是少有的几个不太受经济衰退影响的行业之一。

GPI团队在尽职调查期间对每一位租客的租约进行了详细检查，统计发现South Main Building的租户60%以上为医疗行业从业人员，平均家庭收入超过12万美元，过去三年几乎没有发生租金拖欠的情况。医疗行业的就业稳定性，以及高素质，高收入的租户结构，是本项目独有的抗经济衰退风险的投资优势。

South Main Building公寓内部

South Main Building公寓内部

South Main Building公寓内部

GPI团队计划对South Main Building进行优化升级，包括公共区域的重新规划、装修与改造，以及对每个公寓单元加装全套智能设备，包括智能门锁、智能温控器、智能开光等。全面的优化升级将在公寓豪华基础上提升科技感，吸引并留存更多租户。

日前传来最新消息，德州医学中心总裁兼首席执行官Bill McKeon 于9月20日表示，TMC将增加一个庞大的第四园区，即TMC 生物港（TMC BioPort），占地500英亩，预计将创造10万个以上新的工作机会，形成世界上最大的生命科学生态系统。这一雄心勃勃的计划如能付诸实施，South Main Building无疑会首当其冲，从中获益。

曾经沧海难为水。GPI团队将全力以赴，不负投资人的信任和支持，实现80% -100%以上的预期投资回报率。

关于GPI 

GPI在2009年美国金融危机后进入房地产市场，至今已有13个年头。13年来，GPI投资收购了29个大型公寓，共7,000多个单元，以及3个学生公寓和5个旅馆酒店。已经退出的11个公寓，平均年化投资回报率高达53%，给投资人提供了非常可观的投资收益。

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